Animales domésticos en una Comunidad de Propietarios
Tras un período sin escribir artículos, vuelvo con uno nuevo, que también tiene que ver con las Comunidades de Propietarios, pero no con sus elementos comunes, sino que en esta ocasión trataré un tema muy común que es el que se da cuando un vecino (propietario o inquilino) tiene un animal en su vivienda que causa graves molestias al resto de vecinos, ya sea por ruidos (ladridos y aullidos) olores, etc.
Y uds. se preguntan: ¿Qué se puede hacer si uno o más vecinos tienen o pretenden tener animales en sus viviendas, con lo que ello puede implicar para el resto de vecinos? Y es más ¿si un animal molesta a la Comunidad (ruidos, olores, etc) y el propietario/inquilino, a pesar de ser requerido se niega a hacer nada al respecto, puede tomar la Comunidad medidas al respecto? es decir, ¿puede la Comunidad actuar contra esta situación?
Pues bien, como siempre hay que comprobar el caso concreto de cada edificio: estatutos y normas que rigen esa Comunidad, para poder saber que se debe hacer o no (legalmente hablando).
En primer lugar y para entrar en el tema de hoy, en cuanto a tener animales en una vivienda, se puede dar tal circunstancia en una vivienda en régimen de alquiler; hoy en día muchos propietarios solicitan incluir en las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda, una específica en la que se recoge que no se permiten animales en la vivienda, y de ser así, el propietario podrá rescindir el contrato de manera unilateral, sin ningún tipo de responsabilidad para él.
También en el caso de inquilinos, si la Comunidad decide en base a sus estatutos el prohibir la tenencia de animales (aunque el propietario no lo recogiese en su contrato de arrendamiento) puede hacerlo requiriendo a uno y a otro de manera fehaciente, con la opción de que el propietario pueda o tenga que rescindir el contrato que les une.
Pero deteniéndonos en que puede hacer una Comunidad como tal, cuando tienen un vecino con un animal molesto en su vivienda: lo primero es que, si está regulada tal prohibición en los estatutos de la Comunidad, lo único que deben hacer es aprobar en Junta el requerir al vecino de manera fehaciente para que cese en su “actividad” en base a aquellos, y en caso de actitud omisiva, se podrá instar en los Juzgados el cumplimiento de los citados estatutos.
En el caso de que no esté regulada la citada prohibición en los estatutos de la Comunidad, lo que se debe es convocar una Junta de Propietarios donde se acuerde recoger tal norma de prohibir animales en el edificio, (para variar o modificar los estatutos hace falta la unanimidad).
Tras la oportuna aprobación de la mentada norma, en los estatutos de la Comunidad, es importante ir al Registro e “inscribirla” en el mismo, dado que las normas que regulan una Comunidad no afectan a terceras personas ajenas a la misma, salvo que estén inscritas en el Registro de la Propiedad, porque es este Registro el que da a las mismas, eficacia frente a terceros.
Por ejemplo: si una persona compra una vivienda en un edificio donde se regula la prohibición de tener animales, y tiene un perro (p.ej.), si la regulación está inscrita en el Registro antes de que comprase la vivienda, le afecta tal prohibición, cosa que si no se recogió en Registro, este nuevo comprador al desconocer tal norma no le afecta inicialmente.
Diferente es aprobar, o estar recogida, tal prohibición en las normas de régimen interno de la Comunidad, ya que a los efectos legales no tienen la misma “fuerza legal” que los estatutos de la Comunidad; es decir al presentar en un Juzgado una reclamación de este tipo, basándose en unas normas de régimen interno, no tiene las mismas garantías hacia una sentencia favorable, que si estuviera recogida los estatutos; además de esto, deben contar que las normas de régimen interno no se pueden inscribir en el Registro, cosa que si se puede hacer con los estatutos de la Comunidad, que al fin y al cabo son los que rigen la misma.
Para aprobar tales normas de régimen interno es suficiente el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación (artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Por último, tras lo planteado en este artículo, si la Comunidad así lo decide, puede acudir al Juzgado presentando una demanda de cesación; para ello, la Comunidad previamente debe tener pruebas fehacientes de las molestias ocasionadas por el animal en cuestión (en los casos en que no esté la prohibición recogida en estatutos), ¿qué pruebas pueden ser estas? Una de ellas, por ejemplo, es que cualquier vecino llame a la Policía Municipal y que sea esta la que se desplace al inmueble y sea testigo directo de la situación que van a denunciar (ruidos, olores, derivados del animal en cuestión, etc) emitiendo el oportuno atestado (prueba válida ante el Juzgado).
Si finalmente la autoridad competente considera que, efectivamente, existen unas circunstancias de falta de higiene, olores, ruidos, etcétera, la comunidad podrá entonces llevar a cabo acciones legales, como determinar que el dueño de la mascota tiene que renunciar a ella, por perturbar el desarrollo de la vida cotidiana, o privar a la persona el residir en tal vivienda por un plazo de tiempo, etc.
Normalmente, la Justicia tiene que defender, por encima de todo, incluso de los estatutos creados por los propietarios del inmueble, la libertad del individuo de poder actuar dentro de su domicilio y, por tanto, de tomar la decisión de tener o no animal de compañía. Eso sí, sin que afecte bajo ningún concepto la convivencia pacífica entre los vecinos de la comunidad, y esto es lo que le corresponde probar a quien demanda (la Comunidad de Propietarios).
Esperando haber sido concisa y clara con este tema. Me despido hasta el próximo artículo.
Fdo. María Daviña Conde.
Abogada.
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Abogados María Daviña Conde.
Despacho de abogados asociado a la Tarjeta Cliente Amigo del Distrito Mallos. C/ San Andrés nº 56- 7º F de A Coruña. Tlf: 981 915 126 ó 669 949 350.
**Participa en esta nueva sección enviando tus dudas y preguntas sobre asuntos legales o jurídicos, serán respondidas y explicadas en próximos artículos. Utiliza para ello cualquiera de nuestras formas de Contacto.
Y uds. se preguntan: ¿Qué se puede hacer si uno o más vecinos tienen o pretenden tener animales en sus viviendas, con lo que ello puede implicar para el resto de vecinos? Y es más ¿si un animal molesta a la Comunidad (ruidos, olores, etc) y el propietario/inquilino, a pesar de ser requerido se niega a hacer nada al respecto, puede tomar la Comunidad medidas al respecto? es decir, ¿puede la Comunidad actuar contra esta situación?
Pues bien, como siempre hay que comprobar el caso concreto de cada edificio: estatutos y normas que rigen esa Comunidad, para poder saber que se debe hacer o no (legalmente hablando).
En primer lugar y para entrar en el tema de hoy, en cuanto a tener animales en una vivienda, se puede dar tal circunstancia en una vivienda en régimen de alquiler; hoy en día muchos propietarios solicitan incluir en las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda, una específica en la que se recoge que no se permiten animales en la vivienda, y de ser así, el propietario podrá rescindir el contrato de manera unilateral, sin ningún tipo de responsabilidad para él.
También en el caso de inquilinos, si la Comunidad decide en base a sus estatutos el prohibir la tenencia de animales (aunque el propietario no lo recogiese en su contrato de arrendamiento) puede hacerlo requiriendo a uno y a otro de manera fehaciente, con la opción de que el propietario pueda o tenga que rescindir el contrato que les une.
Pero deteniéndonos en que puede hacer una Comunidad como tal, cuando tienen un vecino con un animal molesto en su vivienda: lo primero es que, si está regulada tal prohibición en los estatutos de la Comunidad, lo único que deben hacer es aprobar en Junta el requerir al vecino de manera fehaciente para que cese en su “actividad” en base a aquellos, y en caso de actitud omisiva, se podrá instar en los Juzgados el cumplimiento de los citados estatutos.
En el caso de que no esté regulada la citada prohibición en los estatutos de la Comunidad, lo que se debe es convocar una Junta de Propietarios donde se acuerde recoger tal norma de prohibir animales en el edificio, (para variar o modificar los estatutos hace falta la unanimidad).
Tras la oportuna aprobación de la mentada norma, en los estatutos de la Comunidad, es importante ir al Registro e “inscribirla” en el mismo, dado que las normas que regulan una Comunidad no afectan a terceras personas ajenas a la misma, salvo que estén inscritas en el Registro de la Propiedad, porque es este Registro el que da a las mismas, eficacia frente a terceros.
Por ejemplo: si una persona compra una vivienda en un edificio donde se regula la prohibición de tener animales, y tiene un perro (p.ej.), si la regulación está inscrita en el Registro antes de que comprase la vivienda, le afecta tal prohibición, cosa que si no se recogió en Registro, este nuevo comprador al desconocer tal norma no le afecta inicialmente.
Diferente es aprobar, o estar recogida, tal prohibición en las normas de régimen interno de la Comunidad, ya que a los efectos legales no tienen la misma “fuerza legal” que los estatutos de la Comunidad; es decir al presentar en un Juzgado una reclamación de este tipo, basándose en unas normas de régimen interno, no tiene las mismas garantías hacia una sentencia favorable, que si estuviera recogida los estatutos; además de esto, deben contar que las normas de régimen interno no se pueden inscribir en el Registro, cosa que si se puede hacer con los estatutos de la Comunidad, que al fin y al cabo son los que rigen la misma.
Para aprobar tales normas de régimen interno es suficiente el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación (artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Por último, tras lo planteado en este artículo, si la Comunidad así lo decide, puede acudir al Juzgado presentando una demanda de cesación; para ello, la Comunidad previamente debe tener pruebas fehacientes de las molestias ocasionadas por el animal en cuestión (en los casos en que no esté la prohibición recogida en estatutos), ¿qué pruebas pueden ser estas? Una de ellas, por ejemplo, es que cualquier vecino llame a la Policía Municipal y que sea esta la que se desplace al inmueble y sea testigo directo de la situación que van a denunciar (ruidos, olores, derivados del animal en cuestión, etc) emitiendo el oportuno atestado (prueba válida ante el Juzgado).
Si finalmente la autoridad competente considera que, efectivamente, existen unas circunstancias de falta de higiene, olores, ruidos, etcétera, la comunidad podrá entonces llevar a cabo acciones legales, como determinar que el dueño de la mascota tiene que renunciar a ella, por perturbar el desarrollo de la vida cotidiana, o privar a la persona el residir en tal vivienda por un plazo de tiempo, etc.
Normalmente, la Justicia tiene que defender, por encima de todo, incluso de los estatutos creados por los propietarios del inmueble, la libertad del individuo de poder actuar dentro de su domicilio y, por tanto, de tomar la decisión de tener o no animal de compañía. Eso sí, sin que afecte bajo ningún concepto la convivencia pacífica entre los vecinos de la comunidad, y esto es lo que le corresponde probar a quien demanda (la Comunidad de Propietarios).
Esperando haber sido concisa y clara con este tema. Me despido hasta el próximo artículo.
Fdo. María Daviña Conde.
Abogada.
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En una comunidad de vecinos, hay varios animales domésticos (perros), utilizan el ascensor para bajar y subir y algunos defecan y se orinan en el ascensor, sus dueños no limpian lo que ensucian, pero no podemos decir quien es por que puede ser cualquiera de ellos.
En una votación (por mayoría) de propietarios se decidió que no utilicen el ascensor y utilicen la escalera de la comunidad, pero algunos se niegan ha hacerlo, ¿se les puede denunciar?
gracias.
En breve recibirá una respuesta aquí mismo. Saludoss.
Bueno, la verdad es que su consulta no es un caso aislado, pero no es de fácil solución; como expuse en el artículo, para que tengan vigencia y obligación este tipo de acuerdos debe estar recogido en los estatutos o sino incluirlo en los mismos por unanimidad.
Lo único que pueden hacer en su caso, es si saben quien es el dueño del perro o perros que orinan, y tienen pruebas de ello, ejercitar una demanda de cesación por actividades molestas e insalubres, pero para ello hace falta tener prueba suficiente de la acción que se solicita que cese.
Esperando haberle servido de ayuda y estando a su disposición.
María Daviña Conde
Abogada
gracias por sus articulos son muy claros para los profanos en leyes como yo y muy informativos e interesantes muchas gracias
No entiendo muy bien a qué viene esto, pero adoro a esos pequeños o grandes monstruos que son los perros. No entiendo como se pueden establecer normas limitantes para poder compartir piso con quien nos le dé la gana en función de una gran ignorancia y desconocimiento. Cuando tienes un vecino guarro, no importa que tenga perro, te tirará cualquier mierda encima de tu tendal! ¿se puede hacer algo? NO por ser propietario de perro eres guarro. Si tienes vecinos que arman fiestas hasta la madrugada de manera habitual o se pegan o se gritan o deciden poner la música un domingo por la mañana a las 7. ¿Puedes hacer algo? Si a cualquier hora de la noche, el bebé o bebés del vecino/s lloran desconsoladamente y durante horas y a unos decibelios ensordecedores. ¿Puedes hacer algo? Si hay gente guarra que vomita en el ascensor y no lo limpia, ¿podemos echarle la culpa al perro del vecino porque es un perro? Si tienes que subir en el ascensor con personas tuberculosas, con gripe u otras enfermedades contagiosas ¿puedes hacer algo? Los animales son menos peligrosos para nuestra salud que muchas personas, sin entrar en detalles sentimentales de todo lo que aportan sin dar nada a cambio, y a cuantas personas les ahorran el dinero del psiquiatra!! y podría seguir con un largo etc de situaciones insoportables en Comunidades de vecinos y beneficios de los animales de compañía para las personas. Conclusión: Dejemos vivir a la gente decente, tenga perro o gato o marido/mujer o niños o algo de todo. Vivamos en paz y dejemos vivir a los demás.
Me que con la frase del último anónimo "vivamos en paz y dejemos vivir a los demás", pero cuando un vecino no hace nada más no dejarte vivir en paz, dejar el perro suelto por las escaleras, .....etc esto acontece en molestar a los que no tenemos animales (y que conste que a mi me encantan pero no los tengo) y pues no es lógico tener que estar limpiando pelos de perros cada instante en mi casa, si fuese mío pues mira pero no es mío. Así que vivamos en paz y dejemos vivir a los demás y si tienen animales a cuidarlos bien sin que molesten a los demás.
A veces "los animales" son los dueños.
La tenencia de animales en viviendas está sujeta al Código Civil, que da la potestad de admitirlos sólo a los propietarios. La LPH no tiene nada que decir al respecto por lo que la comunidad no puede prohibir la tenencia en las viviendas.
De acuerdo con la LAU, todo propietario es libre de decidir a quien y bajo qué condiciones alquila su propiedad. Aunque suene increíble puede incluso negarse a alquilar a quienes tengan niños o no permitir más de un número concreto de personas para habitar la vivienda. También en este punto le ampara el Código Civil en cuanto su libertad como propietario de disponer de su propiedad como mejor considere siempre que no vaya contra ley.
En cuanto al tema del ascensor, no pueden prohibir el acceso a los mismos a los animales, sólo exigir a los propietarios que los mantengan limpios.
Angela M. Scholler
Experto Inmobiliario y Admin. Fincas y Alquileres
hola mi poblema es que mi vecino lo tiene en la terraza me pone los critales de mi terraza todos llenos de mrados de perro que ago por que ya lo sabe la policia estan coello pero no se cuando la verdad
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